从“资源时代”转向“金融时代”

　　在中央政府出台了一系列涉及房地产行业政策的背景下，一些开发商开始放慢扩张步伐，而部分外资房地产企业则加大了投资力度。业界人士断言，随着有关举措和土地供应市场化的推进，上海房地产将从原先“资源时代”转向“金融时代”。
　　外资大举进入
　　５月，台资开发企业汤臣集团原本在黄浦江边推出高档住宅项目遭遇搁浅，由于银行信贷紧缩不得不使项目暂停推出。据悉，汤臣集团的融资银行原为浦东发展银行、招商银行等中资银行，在新形势下，商业银行开始对建筑融资出现缩手，使得汤臣的高档住宅推出进度放缓；此外，银行贷款利率提高、贷款成数下降等因素对购房消费的影响，都是放缓项目进程的主要原因。而这对房地产业影响并未使所有开发商却步，相反很多外资地产商则大幅增加房产投资开发。基于对市场发展前景的良好预期，新加坡房地产商凯德置地日前宣布，未来３至５年内，公司在上海等地投资将翻一番，达到１００亿元人民币。香港嘉里建设和香格里拉亚洲公司透露，双方计划投资６亿美元，与上海内资房产商共同开发上海中心地段的４个项目。嘉里公司财务总监周福安预测，项目要在四五年后才能竣工，不会受太大影响，到那时，供求形势都应该有所好转。
　　业内人士分析认为，目前的形势为部分地产商、海外资金大举进入上海房地产市场提供了良好契机。由于对未来市场的良好预期，这部分境外资金加快了入市步伐，因为这些公司受政策影响不大，也不受内地金融体系制约，他们拥有雄厚资金实力或从海外筹资渠道，其中也不乏与上海国企长期合作的公司。
　　融资渠道是成败关键
　　开发企业的资金实力和融资渠道成为项目成败的关键，金融扮演的角色越来越重要。复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，金融和房地产原本就是两个很难脱离的行业。目前的房地产市场正在面临新的市场格局，对于长期依附于银行支持的房产商来说，未来融资渠道成为关键。
　　但目前房地产市场上，各类房地产信托、基金等资金管道发展还处于初级阶段，虽然海外资金不断涌入内地市场，但国内企业真正能从中“解渴”或得到合作的项目并不多。对此华伟认为，开发商还是要从调控政策的本身来做研究，以适应新的市场游戏规则。
　　房地产领域内的一系列新政策会引发新一轮的市场洗牌，金融政策的调整一定会使部分实力不强的房产开发商出局。上海搜房资讯有限公司总经理代建功认为，现在被淘汰的企业将很难再重新起来，同时也意味着将加速上海地产新格局的形成。对于开发商而言，新的金融政策已经迫使其调整自身项目运作策略，加快运作进度，压缩资金回笼周期，这样的结果最终将反映到房价上来。无论是对购房人，还是规范整个市场运作主体，减低银行金融风险，引导市场长期健康发展都具有积极意义。只有健康长期稳定的市场前景，才能吸纳境内外更多资金和投资企业家。
　　房贷风险加大 监管势在必行
　　相当一部分业内人士认识到，由于房价的过快上涨，目前银行控制房地产贷款风险的力度正在逐步加大，中国银行浦东分行行长耿正义行长日前说，房地产开发企业寻求新的融资渠道已被提上日程。
　　从２００４年１月１日起，在人民银行制定的贷款基准利率基础上，商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间上限扩大到贷款基准利率的１．７倍，一年期贷款现行基准利率为５．３１％。扩大贷款利率浮动区间后，商业银行、城市信用社可在４．７８％～９．０３％的区间内按市场原则自主确定贷款利率。但事实上，各商业银行在自主设定贷款利率时，最多也只是贷款基准利率的１．３倍。耿正义行长认为，房地产开发的贷款难度其实并没有人们想象中那么大；此外，从目前的现实情况来看，房地产贷款总体上良性的，只是随着规范化深入，银行对房地产项目的审查将更为严格，放贷更为谨慎，这将支持一些优质企业。